Оспаривание кадастровой стоимости

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой или индивидуальной оценки.Оспаривание кадастровой стоимости

В большинстве случаев в Санкт- Петербурге и Ленинградской области кадастровая стоимость бывает существенно завышена по отношению к рыночной стоимости земельного участка.

Каковы причины такого несоответствия:

Во-первых, кадастровая стоимость может не учитывать ряд физических факторов, порой значительно влияющих на рыночную стоимость. Так, в границах одних кадастровых кварталов могут оказаться земельные участки, с одинаковым функциональным назначением, рыночная стоимость которых существенно отличается.

Во-вторых, фактор времени. Кадастровая оценка производится обычно один раз в 5 лет, устанавливается на конкретную дату и остается неизменной до проведения следующих работ по государственной кадастровой оценке, в то время как рыночная стоимость меняется ежедневно.Оспаривание кадастровой стоимости

Результаты кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так как п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в действующей редакции предусматривает, что кадастровая стоимость участка может определяться исходя из рыночной стоимости.

Согласно ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности ФЗ-№135 для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, или подается исковое заявление на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством.

К заявлению прилагаются Отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки и в отдельных случаях положительное экспертное заключение СРОО (саморегулируемая организация оценщиков).

Рыночная стоимость объекта недвижимости при этом, должна определяться на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Стоимость оценки для оспаривания кадастровой стоимости обусловлена площадью объекта, и его удаленностью  от границ Санкт-Петербурга, целевого назначения или использования, срока службы, сложностью подбора аналогов и стоимости.

Объекты недвижимости	Стоимость оценки
Квартиры (в зависимости от площади)	10 000 — 15 000руб.
Жилые дома и коттеджи (в зависимости от площади)	30 000 — 60 000 руб.
Здания и помещения, площадью (кв.м): до 100/100-500/500-1000/1000-5000/свыше 5000 кв.м	40 000/55 000/70 000/85 000/100 000/ руб.
Земельные участки, площадью (га): до 0.5 га/0.5-1.0 га/1.0-5.0 га/5.0-10.0 га/свыше 10.0 га* * Тарифы применяются для не застроенных земельных участков. По застроенным земельным участкам, см. тарифы по соответствующим объектам, но не менее чем стоимость оценки по земельным участкам	35 000/50 000/60 000/70 000/80 000 руб.

Оспаривание кадастровой стоимости

Отчет об оценке рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости через суд, по желанию заказчика может проходить экспертизу в экспертном департаменте Саморегулируемой организации (СРО) оценщика. Стоимость проведения экспертизы в СРО уточняется индивидуально и обычно составляет от 20 000 до 100 000 руб. Срок экспертизы 10-15 дней. Мы стараемся договориться с экспертами СРО на более низкую стоимость проведения экспертизы. Заказчик вправе самостоятельно договариваться со СРО и оплачивать ей стоимость экспертизы.

Для защиты отчета об оценке в суде или иных государственных органах Заказчику целесообразно пригласить оценщика непосредственно выполняющего данную оценку. Стоимость участия оценщика устанавливается индивидуально и обычно составляет от 5 000 до 12 000 руб.

Перечень документов, необходимых для подготовки Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка

• Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок;
• Кадастровый паспорт земельного участка;
• Сведения о наличии обременения (залог, долгосрочный договор аренды и т.д.);
• Сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке.
• Данный перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком при заключении договора на проведение оценки.